親から相続した実家を売ると、譲渡益に対して所得税・住民税がかかります。 そこで効くのが「相続空き家の3,000万円特別控除」—— 譲渡所得から最大3,000万円を引ける特例です。ただし要件がかなり細かく、「使える家」と「使えない家」の分かれ目を知らずに売り方を決めると、 数百万円単位で税額が変わることがあります。
要点
- 対象は昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震の家屋(区分所有建物は対象外)
- 相続開始の直前まで被相続人が一人で住んでいたこと(老人ホーム入所には例外あり)
- 譲渡対価1億円以下・相続開始から3年目の年末まで、かつ特例の期限=令和9年(2027年)12月31日までの譲渡
- 2024年改正で、相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円に縮小(1〜2人は3,000万円)
なぜ「旧耐震」が条件なのか
この特例の目的は、放置されがちな古い空き家の流通を促すことです。だから対象は 旧耐震基準(昭和56年5月31日以前建築)の家屋に限られ、売るときには耐震改修して渡すか、取り壊して更地で渡すか(または譲渡後一定期間内に 買主側が耐震改修・除却を行うか)が求められます。 「そのまま古家付きで売って終わり」では適用できない場合がある——ここが最大の落とし穴です。
時間軸の二重の期限
期限は二重にかかります。①相続開始から3年目の年末までに売ること。 ②制度自体の期限=令和9年12月31日までの譲渡であること。 たとえば今年相続した場合でも、①の期限より②が先に来るなら、実質の締切は令和9年末です。 「いつか売ろう」と置いておくと、控除ごと消えます。
未確定・注意
本特例は取得費加算の特例(相続税額の一部を取得費に足す特例)と選択適用です。 相続税を多く払った方は、どちらが有利かの比較が必要です。適用判断・申告は 税理士にご相談ください(当サイトは概算の情報提供に徹します)。
7つの質問で「使えそうか」を確かめる
当サイトの診断では、建築時期・居住状況・売り方・金額など7つの質問で 適用の見込みを確認し、控除後の税額まで概算します。売り方を決める前にお使いください。